Wohnung ausmalen beim Auszug Pflicht? (OGH Urteil Wien, MRG § 1109 & Mietrecht)

Jedes Jahr ziehen in Wien zehntausende Menschen aus Mietwohnungen, Genossenschaftsbauten oder Gemeindewohnungen aus. Fast immer kommt es beim Übergabetermin zum gleichen Streit mit Vermietern oder Hausverwaltungen: „Im Mietvertrag steht, Sie müssen die Wohnung bei der Rückgabe frisch weiß ausgemalt übergeben – sonst behalten wir die Kaution ein!“

Aus Angst um die Kaution greifen viele Mieter kurz vor dem Umzugsstress entnervt zu Pinsel und Farbe oder engagieren teure Maler.

Doch die österreichische Rechtslage ist eindeutig: In 95 % aller Fälle ist diese Forderung rechtswidrig! In diesem Leitfaden erfahren Sie die verbindliche OGH-Rechtsprechung, den Unterschied zwischen Vollanwendungsbereich des MRG und Individualvereinbarungen sowie wie Sie Ihre Kaution schützen.

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1. Das Grundprinzip: § 1109 ABGB (Gewöhnliche Abnützung ist bezahlt!)

Nach dem Allgemeinen Bürgerlichen Gesetzbuch (§ 1109 ABGB) ist der Mieter verpflichtet, die Wohnung nach Beendigung des Mietverhältnisses in dem Zustand zurückzugeben, in dem er sie übernommen hat – jedoch unter ausdrücklicher Berücksichtigung der gewöhnlichen Abnützung.

Was das für Sie bedeutet:

Wer monatlich Miete zahlt, bezahlt damit automatisch auch die Abnützung der Bausubstanz.

• Das Verblassen von Wandfarben durch Sonnenlicht,
• Schatten an den Wänden dort, wo jahrelang Bilder oder Kästen hingen,
• leichte Schrammen oder kleine Putzabplatzungen,
• das fachgerechte Verschließen üblicher Dübellöcher

gelten rechtlich als gewöhnliche Abnützung. Der Vermieter kann nicht verlangen, dass der Mieter ihm nach Jahren eine „neuwertig renovierte“ Wohnung hinterlässt. Das wäre eine ungerechtfertigte Bereicherung auf Kosten des Mieters.

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2. Die bahnbrechenden OGH-Urteile (6 Ob 104/09a & 2 Ob 215/10x)

Vermieter versuchen seit Jahrzehnten, das Gesetz durch kleingedruckte Klauseln im Mietvertrag auszuhebeln. Typische Formulierungen lauten:

• „Das Mietobjekt ist bei Beendigung des Mietverhältnisses weiß ausgemalt zurückzustellen.“
• „Die Wände sind im ursprünglichen Zustand frisch gestrichen zu übergeben.“

Der Oberste Gerichtshof (OGH) hat solchen Klauseln in mehreren Grundsatzentscheidungen einen endgültigen Riegel vorgeschoben:

OGH-Leitsatz: Eine Klausel in einem vorformulierten Formularmietvertrag, die dem Mieter unabhängig vom Zustand der Wände und der Dauer der Mietzeit eine generelle Pflicht zum Ausmalen auferlegt, ist sittenwidrig, gröblich benachteiligend und nach § 879 Abs. 3 ABGB absolut nichtig (ungültig).

Selbst wenn Sie einen solchen Mietvertrag unterschrieben haben: Die Klausel gilt rechtlich als niemals geschrieben! Sie müssen die Wohnung bei normaler Abnutzung weder streichen noch dafür bezahlen.

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3. Die Ausnahmen: Wann Sie TATSÄCHLICH streichen müssen

Es gibt drei konkrete Fälle, in denen Mieter in Österreich doch zur Farbwalze greifen müssen:

1. Ortsunübliche & grelle Farben:
   Haben Sie Wände während der Mietzeit knallrot, tiefschwarz, dunkelgrün oder dunkelblau gestrichen? Der OGH stuft dies als „Verletzung der Rückstellungsverpflichtung“ ein. Sie müssen extreme Farben wieder mit einem hellen, neutralen Farbton (muss nicht reinweiß sein, Hellgrau oder Beige genügen) überstreichen.
2. Übermäßige Abnutzung & Nikotinschäden:
   Wurde in der Wohnung exzessiv geraucht, sodass Wände und Decken gelb verfärbt sind und nach kaltem Rauch stinken, gilt dies als außerordentliche Abnützung. Hier muss mit Nikotinsperrgrund gestrichen werden.
3. Schäden durch fehlerhaftes Lüften:
   Wurde durch nachweislich mangelhaftes Lüften großflächiger Schimmel an den Wänden verursacht, haftet der Mieter für die Sanierung.

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4. Wiener Gemeindebau (Wiener Wohnen) & Genossenschaften

Besonders streng treten oft die Kontrolleure von Wiener Wohnen oder Bauträgern wie Sozialbau, Buwog oder Gesiba auf.

• Was verlangt Wiener Wohnen? Wiener Wohnen verlangt laut Mietvertrag die Rückgabe im „besenreinen Zustand“. Besenrein bedeutet: Der gesamte Hausrat, alle Möbel, Teppiche und Einbauten müssen restlos entfernt sein und der Boden gekehrt werden.
• Ausmalen bei Wiener Wohnen? Wenn die Wände weiß oder in dezenten Pastelltönen gehalten sind und normale Gebrauchsspuren aufweisen, müssen Sie nicht ausmalen. Lassen Sie sich bei der Vorab-Inspektion nicht verunsichern!

📋 Schutz vor ungerechtfertigten Abzügen: Nutzen Sie unser kostenloses Wiener Wohnen Übergabeprotokoll mit Fotodokumentation, um den Zustand beim Auszug gerichtsfest festzuhalten.

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5. Kaution wird einbehalten: Was tun?

Behält der Vermieter dennoch eigenmächtig 500 € bis 1.500 € von Ihrer Kaution für einen Maler ein:

1. Schriftliche Aufforderung: Setzen Sie dem Vermieter eine Frist von 14 Tagen zur Auszahlung der Kaution unter Verweis auf das OGH-Urteil 6 Ob 104/09a.
2. Schlichtungsstelle Wien (MA 50): In Wien können Sie ein kostenloses Verfahren bei der Schlichtungsstelle für wohnrechtliche Angelegenheiten einleiten. Das Verfahren kostet Sie keinen Cent Anwaltsgebühren.
3. Mietervereinigung / AK Wien: Auch die Arbeiterkammer Wien unterstützt Mieter kostenlos bei unberechtigten Kautionsabzügen.

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Fazit: Konzentrieren Sie sich auf das Wesentliche

Sparen Sie sich die anstrengenden Malerarbeiten, wenn Ihre Wände normal abgewohnt sind. Investieren Sie Ihre Zeit lieber in die fristgerechte und saubere Räumung der Wohnung:

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• Kaution retten Leitfaden: Alle Fristen und Rechte zur Kautionsrückzahlung.
• Entrümpelung Kostenrechner Wien: Kosten vorab transparent kalkulieren.